用語集

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か行

さ行

た行

は行

ま行

や行

ら行

アセット・マネジメント（AM）業務

あせっとまねじめんとぎょうむ

不動産ファンドや投資家のためのアドバイザリー業務。投資パフォーマンスを最大化させるため、投資運用方針・計画の立案や実施、プロパティ・マネジメント会社等を使った物件管理やテナントリーシング、資金調達や会計業務等を行い、不動産ファンドの価値の最大化を図ることを目的とする。

一般事務受託者

いっぱんじむじゅたくしゃ

投資法人の委託を受けてその資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務を行うもの。具体的には、投資証券の募集、発行事務や名義書換事務、分配金の支払事務等を行う会社を指す。

エンジニアリングレポート

えんじにありんぐれぽーと

建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法の法令遵守状況調査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価について専門家が作成したレポート。

会計監査人

かいけいかんさにん

投資法人の計算書類の監査を行う。会計監査人は、その職務を行うため必要があるときは、一般事務受託者、資産の運用を行う投資信託委託業者及び資産保管会社に対して、投資法人の会計に関する報告を求めることができる。また、執行役員の職務執行に関して不正行為等を発見した場合、監督役員に報告することが義務付けられている。

瑕疵担保責任

かしたんぽせきにん

民法第570条に基づく、売買の目的物に隠れた瑕疵があったときに売主が買主に対して負う責任。

監督役員

かんとくやくいん

監督役員は、執行役員の職務の執行を監督する。いつでも執行役員、一般事務受託者、資産の運用を行う投資信託委託業者及び資産保管会社に対して投資法人の業務及び財産の状況に関する報告を求め、又は必要な調査をすることができる。投信法において、監督役員の数は、執行役員の数よりも1名以上多く選任することが規定されている。

規約

きやく

投資法人の設立に際して、投信法により作成が義務付けられているもの。投資法人規約には、目的、商号の他、資産運用の対象及び方針、資産評価の方法・基準及び基準日、金銭の分配方針等を記載すべきことが投信法に規定されている。

区分所有建物

くぶんしょゆうたてもの

一棟の建物であっても、構造上複数の部分に区分され、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に使用される場合には、各々の建物部分は分離してそれぞれ所有権の対象とすることができる。このような所有権のことを区分所有権といい、区分所有権を有する者のことを区分所有者、区分所有の対象となる建物全体を区分所有建物という。

経済的残存耐用年数

けいざいてきざんぞんたいようねんすう

不動産鑑定評価において、経済的な観点から建物の現況及び地域的特性の推移・動向等を考慮し判断した対象不動産の残存耐用年数。

建ぺい率

けんぺいりつ

建築基準法第53条に定められる、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合。用途地域等に応じて都市計画で定められる。

再調達原価

さいちょうたつげんか

不動産鑑定評価において、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額。

資産保管会社

しさんほかんがいしゃ

投資法人の委託を受けてその資産の保管に係る業務を行うもの。具体的には、有価証券、預金通帳、不動産権利証等の保管や現金の入出金管理、口座開設・振替管理業務等を行う会社を指す。

地震リスク評価レポート

じしんりすくひょうかれぽーと

地震リスクの程度を認識するため、個別物件の耐震性・PMLを評価するレポート。PML（Probable Maximum Loss）とは、地震リスク分析における予想最大損失率を意味する。PMLには、個別建築物に関するものと、ポートフォリオに関するものがある。PMLについての統一された定義はないが、ここでは、想定した予定使用期間（50年＝一般的建物の耐用年数）の間に、想定される最大規模の地震（475年に一度起こる大地震＝50年間に起こる可能性が10％の大地震）により、どの程度の損害を被るかを、損害の予想復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものを意味する。

執行役員

しっこうやくいん

投資法人を代表し、投資主総会の招集や投資信託委託業者等外部への事務の委託等の行為を執行する。執行役員は、投信法において、3ヶ月に1回以上業務の執行の状況を役員会に報告することが義務付けられている。

資本的支出

しほんてきししゅつ

建物の修繕等において、固定資産（建物・設備等）の機能、価値を増加、あるいは耐用年数を増加させるための支出。

純資産価額

じゅんしさんかがく

投資口一口当たりの純資産額（純資産総額÷発行済投資口総数）。

信託勘定

しんたくかんじょう

信託業務で受託する財産（信託財産）と銀行が保有する財産（固有財産）との分別管理が信託法上で義務付けられている。受益者のための勘定が信託勘定であり、信託契約又は信託約款に基づいた個別の経理処理を行い、財産状況と収支状況を明らかにするために、経理上も銀行勘定とは別個の帳簿を備え、計算を行っている。

信託受益権

しんたくじゅえきけん

信託行為に基づき、信託の利益を享受する受益者として有する権利の総称。信託財産の管理運用から生ずる収益の分配を受けたり、信託終了時において信託財産の償還を受けること等が基本的な内容である。

デューデリジェンス

でゅーでりじぇんす

適正評価手続きといわれ、不動産を取得する際に、経済的側面、法的側面、物理的側面、環境的側面から多角的に不動産の価値に影響を及ぼす事項を精査する手続きを指す。具体的には、価格調査、賃貸市場調査、建物診断、地震リスク評価、土壌汚染調査、権利関係調査等を行う。

投資口

とうしぐち

投資法人の社員の地位を指し、一般の株式会社における株式に相当する。

投資証券

とうししょうけん

投資法人が発行する証券。一般の株式会社における株券に相当する。

投資信託委託業者（運用会社）

とうししんたくいたくぎょうしゃ

内閣総理大臣の認可を受けて投資信託委託業又は投資法人資産運用業を営むもの。不動産投資信託においては、資産の運用業務（投資法人資産運用業）を外部の専門家に委託することが義務付けられており、この外部の専門家に該当する。

投資主

とうしぬし

投資法人の社員。具体的には、投資法人に投資した投資家を指し、一般の株式会社における株主に相当する。

投資主総会

とうしぬしそうかい

投資法人における投資主総会は、一般の株式会社における株主総会に相当するものであり、投資法人の最高意思決定機関。投信法では、規約の変更や投資法人の解散、執行役員・監督役員・会計監査人の選任、その他規約において定める重要事項等を専決事項として規定している。

投資法人

とうしほうじん

投信法に基づき、資産を主として特定資産（有価証券、不動産、その他の資産）に対する投資として運用することを目的として設立された社団法人。

投信法

とうしんほう

投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含む）。

不動産鑑定評価

ふどうさんかんていひょうか

不動産の鑑定評価に関する法律に基づき不動産の価格を評価すること。不動産鑑定士等が、「合理的な市場があったならば、そこで形成されるであろう正常な市場価格」を的確に把握し貨幣額で表示するもの。不動産投資信託の鑑定評価では、不動産がもつ収益力を基準として評価する収益還元法を標準として評価が行われる。

不動産投資信託

ふどうさんとうししんたく

投資家から募集した資金でオフィスビルや商業施設等を購入し、それらの不動産を維持・管理しながら、必要に応じて物件を買い替える等して運用することにより得られた収益を投資家に分配する商品。

プロパティ・マネジメント（PM）業務

ぷろぱてぃまねじめんとぎょうむ

不動産オーナーから委託を受け建物保守管理、テナント管理（テナント営業戦略の策定、賃貸借条件交渉 、クレーム対応等）、修繕計画策定並びに入出金管理等を行う業務。

マーケットレポート

まーけっとれぽーと

対象不動産を含む競合エリアにおける賃貸市場分析、対象不動産の賃料水準等について調査したレポート。商業施設においては、詳細な商圏分析等も行われる。

役員会

やくいんかい

投資法人の役員会は執行役員及び監督役員によって構成される。役員会は、投信法及び規約に定める権限を行う他、執行役員の職務の執行を監督する。投資法人が行う資金調達に関する事項や資産運用等の委託業務に関する事項等重要な事項は、役員会の承認を得ることが必要である。

容積率

ようせきりつ

建築基準法第52条により定められる、建築物の各階の床面積の合計の敷地面積に対する割合。用途地域等に応じて都市計画で定められる（指定容積率という）が、前面道路の幅員その他の要因により実際に適用される割合（基準容積率という）とは、異なる場合がある。

用途地域

ようとちいき

都市計画法（昭和43年法律第100号、その後の改正法も含む）第8条第1項第1号に掲げられている。地域内で建築（新築・増築・改築・移転）したり建物の用途を変更したりするような場合には、用途地域の種類によって一定の制限を受ける。

利害関係人等

りがいかんけいにんとう

資産運用会社の過半数の株式を所有していること、又は資産運用会社の取締役の過半数を占めていること等、資産運用会社と密接な関係を有する者として、投信法に利害関係人等として定められている者。

レントロール

れんとろーる

物件別に個別テナント毎の賃貸条件、賃貸状況等を一覧表にまとめたもの。

ローン・トゥ・バリュー・レシオ（LTV）

ろーんとぅばりゅーれしお

社債発行や借入等の負債金額を資産金額で割った負債比率。厳格な定義があるわけではないため、個々に算出方法等定義を確認する必要がある。